AMERİKA’DA GAYRİMENKUL DEĞERLEME

Merhaba arkadaşlar, bu yazımda gayrimenkul değerleme sistemi hakkında detayları sizlerle paylaşacağım. Tarafsız bir gözle Amerika’daki yapılaşma modeli sanki cetvelle çizilerek oluşturulmuş şehirler, geniş yollar ve park alanları, konut ve ticari ünitelerin birbirinden bağımsızlığı ve yaşayanların hakkettiğiniz bir modelle karşımıza çıkmaktadır.  Asıl konumuz olan gayrimenkul değerlemeye dönelim.

İlk olarak gayrimenkul değeri nedir ? Değerleme yapıldığı tarihte mevcut veriler ışığında tespit edilen değere denilmektedir. Değer tespiti yaparken piyasa verileri bizim değerleme modelimizin temelini oluşturmaktadır. Yani resmi kurumların, bağımsız kuruluşların bünyesinde bulunan yada sektörel organizasyonlar tarafından belirlenen değer tespitlerine yakın olmalıdır. Bu sayede değerin doğruluğu test edilebilir. Aksi taktirde yapılan bütün değerleme faaliyetleri tahminden öteye geçemez. Planlamanın insan yaşamı için yapılması gerekliliği bütün sistemin doğru akışına ve sonuç olarak doğru değer tespitine uzanmaktadır. Hiç bir sistem mükemmel değildir. Fakat doğruya en yakın sistem arayışı senelerden beri insanoğlu tarafından aranan bir gerekliliktir.

Amerika’da 2008 yılında meydana gelen düşük gelirliler için sağlanan ipotekli konut finansmanı krizi (subprime mortgage crisis) gayrimenkul değerleme sektörünün tekrar bazı temellerini değerlendirmesi gerekliliğini ortaya koymuştur. Değer sistemi bazı durumlarda talep oranının yükselmesinden kaynaklı gerçek dışı sapmalarla karşılaşmaktadır.

İlk olarak Tek Tip Değerleme Kılavuzdan bahsetmem istiyorum, bu kılavuz her sene güncellenen belirlenen komisyonlar tarafından Amerika Gayrimenkul değerleme piyasası uygulamaları için baş ucu kitabı niteliğindedir. Peki bu kılavuzun içinde neler bulunmaktadır ?

  • standartlar ve kuralları,
  • etik kurallar,
  • yaptırımlar,
  • sektör sözlüğü,
  • davranış modelleri,
  • yönetim sistemi,
  • güvenilirlik,
  • değerleme uzmanının çalışma dosyasının içeriği,
  • yeterlilik koşulları,
  • değerleme kullanılacak verilerin niteliği,
  • gayrimenkul türüne göre kullanılacak değerleme yöntemleri,
  • değerleme yöntemleri için toplanacak verilerin niteliği,
  • uzman görüşünde bulunması gereken özellikler,
  • geliştirme analizlerinde uyulması gereke kurallar,
  • toplu ekspertiz
  • ekonomik verilerin rapor içinde analizi,
  • sıra dışı gelişmeler karşısında kullanılması gereken hipotezler,
  • değere etki eden faktörlerin belirlenmesi,
  • faktörlerin değere olan etkisinin ağırlıksal dağılımı,
  • arz – talep dağılımı ve çevresel fonksiyonlar,
  • çeşitli durumlar ile karşılaşan değerleme uzmanının yapması gereken davranış modeli,
  • kişisel mülklerin değerleme yöntemleri,
  • kişisel mülklerin değerlemesinde analiz yöntemleri ve veri toplama süreci,
  • raporlama sistemi,
  • şirket değerleme ve iş modelleri oluşturma,
  • uluslararası değerleme sistemine göre raporlama
  • gibi çok sayıda başlık bulunmaktadır.

Yukarıdaki başlıklar gibi daha yüzlerce önemli konuların tek bir kılavuzda toplanması değerleme sektöründe çalışan kişilerde fikir ayrılığının giderilmesine, daha doğru ve güvenilir raporların olmasına ve homojen bir piyasanın oluşmasına neden olmaktadır. Gelecek yazılarımda Amerika’da lisans alma koşulları ve sınav konularından bahsedeceğim.

Saygılarımla 

Murat ERGİN

Bir Cevap Yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir