ARSA YATIRIMI YAPARKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER – BÖLÜM 1


ARSA YATIRIMI YAPARKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER – BÖLÜM 1

1.GİRİŞ

Merhabalar, arsa yatırımı yaparken dikkat etmeniz gereken temel faktörleri sizlerle paylaşmak istiyorum. İlk olarak arsa kavramının tanımını yapmak gerekirse, yüksek yoğunluklu yapılaşmaya elverişli toprak parçalarına arsa denilmektedir. Yani, uygulama imar planlarına uygun ve belirtilen yapılaşma koşullarında yapı inşa edebileceğimiz toprak parçalarıdır. Bu toprak parçalarının mutlaka bir yola (imar yoluna) cephesi bulunmalıdır. Çok kısaca konumuzun temelini oluşturan nazım ve uygulama imar planı türlerinden bahsetmek istiyorum.


Nazım İmar Planı: Varsa bölge planlarının mekâna ilişkin genel ilkelerine ve varsa çevre düzeni planlarına uygun olarak hâlihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklüklerini, nüfus yoğunlukları ve eşiklerini, ulaşım sistemlerini göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, plan hükümleri ve raporuyla beraber bütün olan plandır.

Uygulama İmar Planı: Asıl yapılaşmanın temelini oluşturan plan türü uygulama imar planıdır. Bu planın açıklamasını yapmak gerekirse, tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır.


Planlarla ilgili temel açıklamaları yaptıktan sonra sırada arsa yatırımı yaparken dikkat edilmesi gereken temel özelliklerini başlıklar halinde sizlerle paylaşmak istiyorum.

  • Arsanın Yapılaşma Koşulları (İmar Durumu)

  • Altyapı Özellikleri

  • Şekil ve Alansal Durumu

  • Eğim ve Ulaşılabilirlik

  • Kamusal Hizmetler (Okul, Hastane vb.)

  • Toplu Taşımadan Yararlanma Durumu

  • Bölgenin Nüfus Yapısı

  • Vergi Oranları

  • Doğru Yapı Yapmanın Püf Noktaları (Konut, Ticari vs. Alanlarda Kalma Durumu)

  • Parsel Cephe ve Derinlik Durumu

  • Güneş Alma Açısı

  • Çevre Parsellerin Yapılaşma Durumu

  • Hukuksal Olarak Uygunluk

  • Teknik ve Finansal Olarak Uygunluk

Yukarıda belirtilen özelliklere ek olarak eklenebilecek daha birçok başlık bulunmakta olup bu başlıklardan tarafımca en önemli olanlarını sizlere daha detaylı açıklamak istiyorum. 


Arsanın Yapılaşma Koşulları (İmar Durumu) : İmar koşulları arsa alımında en önemli unsurların başında gelmektedir. Uygulama imar planlarındaki verilere göre belirlenecek kat sayısı, toplam inşaat alanı, taban oturumu, bahçe mesafeleri, bodrum ve çatı katı gibi koşulların detaylarını bu planlarda bulabilirsiniz. İmar planları, plan notları ile bir bütündür.


Altyapı Özellikleri: İmara açık bir parsel almanız durumunda dahi yapılaşma yapabilmeniz için mutlaka altyapı hizmetlerinin olması lazımdır. Elektrik, kanalizasyon, internet – telefon ve su gibi altyapı hizmetlerinin bulunması gerekmektedir. Eğer bu durum sağlanmaz ise arsa vasıflı taşınmazınız yapısız taşınmazlar ile aynı koşullarda bulunmaktadır.


Şekil ve Alansal Durumu: Parselin şekli imar planlarında belirtilen geometriye sahip olup alansal büyüklüğü sizin ihtiyacınıza göre değişiklik gösterebilir. Konut + ticaret yapılaşmasının olduğu alanlarda 500 m2 ve üzeri parseller bahçe alanı ve çekme mesafeleri açısından daha elverişli parsel büyüklükleridir. Eğer müstakil ve az katlı konut amaçlı yapılaşmanın olacağı parseller ise minimum 200 m2 ve üzeri parseller olması yapılaşma açısından önem kazanmaktadır.


 

Kamusal Hizmetlerden Yararlanma Durumu: Diğer önemli noktalardan biride kamusal hizmetlerden yararlanma durumudur. Hastane, okul, kamu binaları vb. yapıların parselin yakınında olması değere pozitif etkisi olacaktır.


Okuduğunuz yazı arsa yatırımı için hazırlanmış yazı serisinin ilk bölümü olup 2. Bölümde diğer kavramları ve örnek yatırım uygulamalarını sizlerle paylaşacağım.

Murat ERGİN

(Gayrimenkul Eğitmeni)


English Version

CRUCIAL POINTS TO DO PLOT INVESTMENT – SECTION 1

Dear readers, that article has been shared crucial points to do plot investment. First of all, I am going to describe what is the plot? Its fundamental description is a suitable area for density construction. In addition, that type of land should consist of harmony with local land zoning plan. The plot should have a front of way. Core types of zone planning are inside that article.

According to Turkish zoning law, there are two main plans which are implementation plan (Uygulama Planı) and Nazım plan. Both of plan should be harmony against to master plan.

If you have more question about that topic contact me on social media or www.muratergin.net

Murat ERGİN

(Senior Real Estate Trainer)


 

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *