Brüt ve Net Alan Tespiti Nasıl Yapılır

GİRİŞ

İnşaat projelerinde, daireler pazarlanırken net alan ile brüt alan arasında oldukça fazla farkın olması yatırımcıyı kandırmaya yönelik bir faaliyet olarak bazı durumlarda karşımıza çıkmaktadır. Bu gibi durumların tespitinin nasıl yapılacağını bu yazının içerisinde bulabilirsiniz.


BAĞIMSIZ BÖLÜM NEDİR ?

İlk olarak mevcut tapunuz kat irtifak veya kat mülkiyet tapusu niteliğinde ise bağımsız bölümün kavramını açıklamak gerekmektedir.

Kat mülkiyeti kanunu’na göre, anagayrimenkulun ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya müsait bağımsız mülkiyete konu olabilen bölümlerdir. Bağımsız bölüm tanımı içine daire, işyeri, ofis, büro, çatı arası piyesli mesken vb. nitelikte taşınmazlar girebilmektedir.

Ayrıca bağımsız bölüme sahip tapuların niteliği kat irtifak veya kat mülkiyet tapusu olup ana taşınmazın yapı kullanma izin belgesine sahip olması durumuna göre değişiklik göstermektedir.


NET ALAN VE BRÜT ALAN KAVRAMI

Şimdi ise net ve brüt alan kavramlarından bahsetmek istiyorum. Net alan,bağımsız bölüm içerisindeki kapalı olup duvarlar arasında kalan net alandır. Duvar payı eklendikten sonra oraya çıkan alan Brüt alandır.

Belirtilen alanlara nelerin dahil olduğunu detaylandırmak gerekirse, kapı ve pencere eşikleri, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80 m. yüksekliğinden az olan yerlerdir. 

Ayrıca bu alanlara ek olarak otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi bunlara ek olarak açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekanlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekanların kullanım alanına etkisi yoktur. 

Toplumda yanlış bilinen bilgilerden biride daire, işyeri veya ofis gibi bağımsız bölümlerin tapuda yazan alanının söz konusu taşınmazın alanı olduğu beyan edilmesidir.

Söz konusu taşınmazların net alanlarını hesaplayabilmeniz için mutlaka onaylı mimari proje üzerindeki kat planlarından alan teyidi yapmamız gerekmektedir.

Detaylı brüt alan tanımını yapmak gerekirse bağımsız bölümün içerisindeki; duvarlar, kolonlar, sıva payları, merdiven sahanlıkları ve basamakları ile bu merdivenlerin altlarında kalan yerler, sadece bağımsız bölüme ait ve bağımsız bölümün içinden doğrudan bağlantılı olan; balkonlar, çatıda, katta ve zemindeki teraslar, açık çıkmalar, çatı veya kat bahçeleri dahil kapladığı alandır. Bu alana; ışıklıklar, galeri boşlukları, bağımsız bölümün eklentileri ve ortak alanların bağımsız bölüme düşen payları dahil edilmez. Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları dahil birden fazla katta yer alan mekanlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm brüt alanı bulunur. Bağımsız bölümün eklentileri ayrıca belirtilmek zorundadır. Buradan anlaşıldığı gibi brüt alan kavramı için bağımsız bölümün eklentileri ve ortak alanların bağımsız bölüme düşen payları dahil edilmemektedir. Ortak alan kavramını belirtmek gerekirse otopark alanı, sosyal tesisler, sitenin kurulu olduğu parsel üzerinde ortak kullanıma açık alanlardır.


ALAN HESAPLAMA İÇİN KISA BİR ÖRNEK

Örneğin, X inşaat projesinden alınan 1+1 daire onaylı mimari projedeki kat planınlarında net alanı (kullanım alanı) 60 m2 hesaplanmıştır.

Yönetmeliğe göre brüt alan hesabında duvarlar, kolon payları ve projedeki bağımsız bölümün kullanımına tahsis edilen balkon alanı gibi alan ilavesinden sonra hesaplanan brüt alan 75 m2 olarak hesaplanmıştır.

Hukuk düzeni içersinde beyan edilmesi gereken alan dairenin net alanı 60 m2, brüt alanı 75 m2 iken inşaat firmaları tarafından hesaplanan brüt alan içerisine binanın otopark alanı, sosyal tesisler, merdiven alanı, asansör ve yangın merdiven alanları vb. ortak kullanım alanlarından daireye düşen miktar hesaplanarak brüt alan 75 m2 olması gerekirken 100 m2 lere kadar yükselebilmektedir.

Bu yüzden alıcı satış ofisi tarafından beyan edilen brüt 100 m2 lik dairesi aslında 60 m2 kullanım alanına sahiptir.

Tabii bu uygulama bütün inşaat firmaları için geçerli olmayıp Bakanlık tarafından belirtilen inşaat projelerinde konut edinen vatandaşlarımızın kandırılmasına yönelik yapılan işlemlerin yasalara göre suç teşkil ettiğini belirtilmiştir.

Bu durumu engellemek için alınacak önlemlerden bahsetmek gerekirse, alım/satıma konu bağımsız bölüme ait mimari projenin ilgili kat planlarının sözleşme ekine ilave edilmesi, sözleşmelerde bağımsız bölüm metrekaresi ile varsa eklenti ve ortak alanların metrekarelerinin ayrı ayrı belirtilmesini şart koşulmuştur. Konu hakkında vatandaşınbilgilendirilmesi için belediye, tapu daireleri ve noterlerde bilgilendirme duyuruları yapılması istenildi. Bu önlemler sayesinde oluşan yanlış beyanların önüne geçilmesi hedeflenmektedir.

Murat ERGİN

Bir Cevap Yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir